Aidat ödemeyen kat malikine ne yapılabilir?

Aidat ve tahsilat·3 dk okuma·Güncelleme: 9 Eylül 2026

Ortak giderlere katılmak bir nezaket değil, kanuni bir borçtur. Kat Mülkiyeti Kanunu kat malikini bu borca açıkça bağlar ve ödemediğinde yönetime somut araçlar verir. Yöneticinin bu araçları kullanması da isteğe bağlı değildir: aynı kanun, alacağın takibini yöneticinin görevleri arasında sayar. Aşağıda bu araçlar, uygulanma sırasına göre anlatılıyor.

1. Gecikme tazminatı kendiliğinden işler

Kanunun 20. maddesi, gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat malikinin aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğunu söyler. Bu oran için ayrıca kurul kararı almak, yönetim planına hüküm koymak ya da borçluya ihtar çekmek gerekmez; borç muaccel olduğu anda tazminat da işlemeye başlar.

2. Kiracı da borçtan sorumludur

Bağımsız bölümde oturan kiracı ya da intifa hakkı sahibi, ortak gider borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Yani yönetim alacağını doğrudan kiracıdan da isteyebilir. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır; kiracı ödediği tutarı kira borcundan düşer.

Uygulamada bu, tahsilatı hızlandıran en pratik yoldur: mülk sahibine ulaşılamayan, yurt dışında olan veya adresi bilinmeyen dosyalarda muhatap yerinde oturandır.

3. İcra takibi: dayanak belge şart

Aidat alacağı için icra takibine gitmeden önce elinizde takibe dayanak olacak belge bulunmalıdır. Kanun bunu net olarak düzenler: kesinleşen işletme projesi veya kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında sayılan belgelerden kabul edilir.

Bunun pratik anlamı şudur: borçlu takibe itiraz ederse, elinizdeki belge sayesinde uzun bir alacak davası açmak yerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Belge yoksa süreç aylarca uzar. Bu yüzden işletme projesinin usulüne uygun hazırlanıp tebliğ edilmesi, tahsilat açısından yılın en önemli işidir.

1. İşletme projesinin veya kurul kararının usulüne uygun tebliğ edildiğini ve kesinleştiğini belgeleyin.
2. Borç dökümünü ay ay çıkarın: ana para, hangi tarihte muaccel olduğu ve işleyen gecikme tazminatı ayrı ayrı görünsün.
3. İcra takibini yönetici sıfatıyla başlatın; yöneticinin bu konuda dava ve takip yetkisi kanundan doğar.
4. Takip kesinleşirse haciz ve satış aşamalarına geçilir.

4. Kanuni ipotek tescili

Ortak gider alacağı için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil ettirilebilir. Bu, alacağı taşınmaza bağlar: bağımsız bölüm satılsa bile alacak takipsiz kalmaz. Özellikle borcun büyüdüğü ve malikin taşınmazı elden çıkarma ihtimalinin bulunduğu dosyalarda başvurulan yoldur.

Sık yapılan üç hata

• Borç listesini ilan panosuna asmak. Bu artık açık bir kişisel veri ihlalidir ve yönetime idari para cezası riski doğurur; ayrıntısı ilgili konuda.
• Su, elektrik veya asansör gibi ortak hizmetleri borçluya kapatmak. Kanunda böyle bir yaptırım yoktur; yönetimi tazminat riskiyle karşı karşıya bırakır.
• Gecikme tazminatını hiç işletmemek. Tazminatı istememek, yıl sonunda kurula karşı yöneticiyi zor durumda bırakır: eksik tahsilat sonuçta ödeyen komşuların cebinden çıkar.

Kayıt düzeni tahsilatın yarısıdır

Yukarıdaki araçların hepsi tek bir şeye dayanır: borcun ne zaman doğduğunun, ne kadarının ödendiğinin ve kalan bakiyenin tartışmasız biçimde gösterilebilmesi. Ana para, gecikme tazminatı ve tahsilatların ayrı ayrı izlendiği bir cari hesap düzeni, icra dosyasında da kurul toplantısında da yöneticinin en güçlü dayanağıdır. Defterin arkasına elle tutulan kayıtla bu düzeyde bir döküm üretmek mümkün değildir.