İşletme projesi nasıl hazırlanır ve nasıl kesinleşir?

Mali işler·2 dk okuma·Güncelleme: 9 Eylül 2026

İşletme projesi, bir sitenin bütçesidir. Kat malikleri kurulu bir işletme projesi kabul etmemişse, yöneticinin gecikmeksizin bir proje yapması kanuni bir görevdir. Aidatın miktarı bu belgeyle doğar; bu yüzden aidat tahsilatıyla ilgili neredeyse bütün uyuşmazlıklar dönüp dolaşıp "işletme projesi usulüne uygun mu" sorusuna bağlanır.

Projede bulunması gereken kalemler

• Anagayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmin edilen gelirler.
• Aynı dönemde tahmin edilen giderler: personel, enerji, bakım-onarım, sigorta, temizlik, güvenlik, yönetim gideri, hukuk ve denetim giderleri.
• Her kat malikine düşen tahmini gider payı — hangi kalemin eşit, hangisinin arsa payı oranında dağıtıldığı açıkça görünmelidir.
• Her kat malikinin ödeyeceği avans tutarı ve ödeme takvimi (aylık, üç aylık vb.) ile son ödeme günü.
• Devreden bakiye: geçen yıldan kalan kasa mevcudu ve tahsil edilememiş alacaklar.

Tebliğ: projenin en kritik adımı

Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında ya da taahhütlü mektupla bildirilir. Kanunun aradığı usul budur; kapı altından atmak, panoya asmak veya sadece grup mesajı göndermek tebliğ yerine geçmez.

Tebliğin yapılmamış olması projeyi geçersiz kılmaz ama icra takibinde dayanak olmaktan çıkarır: borçlu itiraz ettiğinde "bana tebliğ edilmedi" savunması, elinizde imza veya tebliğ belgesi yoksa sonuç doğurur. Bu yüzden tebliğ belgeleri, projeyle birlikte saklanması gereken asıl evraktır.

Yedi günlük itiraz süresi

Projeye karşı, tebliğ tarihinden başlayarak yedi gün içinde kat malikleri kuruluna itiraz edilebilir. İtiraz üzerine kurul konuyu inceler, projeyi aynen kabul edebilir veya değiştirerek karara bağlar. İtiraz edilmez ya da itiraz sonucunda proje kabul edilirse belge kesinleşir.

Kesinleşen projenin gücü

Kesinleşen işletme projesi ile kat malikleri kurulunun işletme giderleriyle ilgili kararı, İcra ve İflas Kanunu'nun 68. maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır. Bunun anlamı şudur: borçlu icra takibine itiraz ettiğinde, aylar süren bir alacak davası açmak yerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilirsiniz. Yönetimin elindeki en güçlü tahsilat aracı, iyi hazırlanmış ve usulüne uygun tebliğ edilmiş bir işletme projesidir.

Yıl sonunda: proje ile gerçekleşen karşılaştırması

Proje bir tahmindir; yıl sonunda gerçekleşenle karşılaştırılması gerekir. Fazla toplanan avans ertesi yıla devreder veya iade edilir, eksik kalan kısım için ek avans kararı alınır. Kurul toplantısına yalnızca "kasada şu kadar var" diyerek gitmek yerine, kalem kalem proje-gerçekleşme farkını gösteren bir tablo sunmak, hem denetimi kolaylaştırır hem de ek avans kararının kabulünü belirgin biçimde kolaylaştırır.

1. Geçen yılın gerçekleşen giderlerini kalem bazında çıkarın.
2. Bilinen artışları (asgari ücret, enerji, sözleşmeli hizmet bedelleri) ayrı bir sütunda gösterin.
3. Tahsilat oranını gerçekçi kabul edin: %100 tahsilat varsayan bütçe yıl ortasında açık verir.
4. Bakım-onarım için ayrı bir yedek kalem koyun; asansör veya çatı arızası bütçe dışı sürpriz olmamalıdır.
5. Projeyi kurul öncesi hazırlayıp tebliğ edin, kurulda oylatın, kararı deftere işleyin.