Site yöneticisi nasıl seçilir, görevleri nelerdir?

Yönetici ve denetim·2 dk okuma·Güncelleme: 9 Eylül 2026

Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye ya da üç kişilik bir kurula verebilir. Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur — bu bir tercih değil, kanuni bir yükümlülüktür.

Gereken çoğunluk: iki eşik birden

Yönetici, kat maliklerinin hem SAYI hem de ARSA PAYI bakımından çoğunluğuyla atanır. Uygulamada en sık yapılan hata budur: toplantıya katılanların çoğunluğu yeterli sanılır. Oysa yönetici seçiminde ölçüt bütün kat malikleridir. Zayıf katılımlı bir ikinci toplantıda seçilen yönetici, bu sebeple açılan iptal davalarında sık sık geçersiz sayılır.

Görev süresi

Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir. Görev süresinin dolması yöneticiyi kendiliğinden görevden düşürmez; yeni yönetici seçilene kadar mevcut yönetici işleri yürütmeye devam eder, aksi halde site yönetimsiz kalırdı.

Yöneticinin kanuni görevleri

• Kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmek.
• Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almak.
• Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi ve ortak giderlerin toplanması işlerini yürütmek.
• Toplanan avans ve gelirleri, kat malikleri adına bankada hesap açtırarak muhafaza etmek.
• Kat malikleri adına tebligatı kabul etmek.
• Anagayrimenkulle ilgili davalarda kat malikleri adına taraf olmak, alacaklar için dava açmak ve icra takibi yapmak.
• Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılmasını sağlamak, kararları deftere işlemek ve yıl sonunda hesap vermek.

Levha zorunluluğu

Yöneticinin adı, soyadı ve iş adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması zorunludur. Bu, süs değil hukuki bir gerekliliktir: tebligatın kime yapılacağını belirler. Yerine getirilmemesi idari para cezası yaptırımına bağlanmıştır.

Kurul anlaşamazsa: mahkemeden yönetici atanması

Kat malikleri gerekli çoğunlukla yönetici atayamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi, kat malikleri de dinlendikten sonra yönetici atar. Mahkemece atanan yönetici, bu atamanın üzerinden altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez — bu süre, atamanın istikrarını korumak içindir. Haklı bir sebep varsa mahkeme değiştirmeye izin verebilir.

Profesyonel yönetim şirketi mi, kat maliki mi?

Kanun yöneticinin kat malikleri arasından seçilmesini şart koşmaz; dışarıdan bir gerçek kişi veya şirket de yönetici olabilir. Uygulamada bağımsız bölüm sayısı arttıkça, muhasebe, personel, sözleşme ve mevzuat yükü gönüllü bir kat malikinin kaldırabileceği ölçünün üstüne çıkar. Karar verirken bakılacak ölçüt, yönetimin kime emanet edileceğinden çok, hesabın kime karşı verilebilir olduğudur: yıl sonunda kaleme kadar açılabilen bir kayıt düzeni, kimin yönettiğinden daha belirleyicidir.