Site yönetimi nasıl denetlenir, denetçi ne yapar?

Yönetici ve denetim·2 dk okuma·Güncelleme: 9 Eylül 2026

Denetim, yöneticiye duyulan güvensizliğin değil, düzenin bir parçasıdır. Kanun bunu bir hak olarak değil, kurulun sürekli görevi olarak düzenler: kat malikleri kurulu yöneticinin görevindeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebep çıkarsa onu her zaman değiştirebilir.

Denetim ne sıklıkla yapılır?

Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa denetim her üç ayda bir yapılır. Haklı bir sebep çıkarsa hesap denetimi her zaman yapılabilir. Uygulamada üç aylık periyodun ihmal edilmesi, yıl sonunda birikmiş bir yığınla karşılaşmak ve tartışmalı kalemleri artık düzeltilemez halde bulmak anlamına gelir.

Denetçi nasıl seçilir?

Kat malikleri kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla ya da yönetim planında yazılı usule göre bir denetçi veya üç kişilik bir denetim kurulu seçebilir. Denetçi seçiminde de yönetici seçimindeki gibi iki eşik birlikte aranır: yalnızca sayı çoğunluğu yeterli değildir.

Denetim raporunda ne bulunmalı?

• Dönem başı ve dönem sonu kasa ve banka bakiyeleri; banka ekstresiyle mutabakat.
• Tahakkuk eden aidat toplamı, tahsil edilen tutar ve tahsilat oranı.
• Gider kalemlerinin işletme projesindeki tahminlerle karşılaştırması; sapmaların gerekçesi.
• Belgesiz veya belgesi eksik harcamaların listesi.
• Devam eden icra takipleri ve tahsil edilemeyen alacakların yaşlandırması.
• Personel ödemeleri ve yasal yükümlülüklerin (sigorta, vergi) zamanında yapılıp yapılmadığı.

Denetim defteri

Denetçiler, raporlarını ve verdikleri kararları, birden başlayıp sırayla giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak imzalar. Denetim sonucu ayrıca kat maliklerine bildirilir.

Kat malikinin bilgi alma hakkı

Denetçi seçilmemiş olması, kat malikinin hesap sorma hakkını ortadan kaldırmaz. Her kat maliki yönetimle ilgili kayıt ve belgeleri inceleyebilir; yönetici bu talebi karşılamakla yükümlüdür. Kendi bağımsız bölümüne ait borç ve ödeme dökümünü isteyen kat malikine bu bilgi verilmelidir.

Buradaki sınır önemlidir: kat maliki kendi hesabını görmeye hak sahibidir; komşusunun borç durumunu öğrenmeye değil. Yönetimin, herkesin yalnızca kendi ekstresine erişebildiği bir düzen kurması hem bu hakkı karşılar hem de kişisel verilerin korunması yükümlülüğünü ihlal etmemesini sağlar.

İbra ne anlama gelir?

Kurulun yöneticiyi ibra etmesi, o döneme ilişkin bilinen işlemler bakımından sorumluluğun kalktığı anlamına gelir. Ancak ibra, kurula sunulmamış veya gizlenmiş işlemleri kapsamaz. Bu nedenle ibra kararı, denetim raporuna ve kalem kalem sunulmuş bir hesaba dayanmadığında yöneticiyi düşünüldüğü kadar korumaz.